真惨！牛散徐开东和中央汇金同时重仓的2元央企地产，从24跌到2.2

十年！ 整整十年！ 一家顶着央企光环的上市公司，股价从巅峰的24元一路自由落体，狠狠砸到现在的2块2毛钱，跌得只剩个零头！ 更让人难以置信的是，被股民称为“牛散常胜将军”的徐开东，还有代表“国家队”的中央汇金，这两位重量级玩家，竟然都深陷其中，成了难兄难弟。 徐开东抄底抄在了半山腰，从2021年3块多进场，死死捂到现在，愣是没解套；中央汇金更是重仓押注6400多万股，稳坐第三大股东交椅。 这到底是一家什么样的神奇公司？ 能让精明的牛散和实力雄厚的国家队都栽了跟头，还选择死扛到底？

这家公司，就是中粮集团旗下的地产平台，根正苗红的央企，名字这里就不提了，懂的都懂。 它的故事，几乎是过去十年中国房地产行业跌宕起伏的缩影，只不过，它摔得格外惨烈。

翻开它的成绩单，只能用“惨不忍睹”四个字来形容。 营业收入？ 已经连续三年下滑，一年不如一年。 赚钱能力？ 那更是断崖式崩塌。 想当年，它也是能轻松赚几十个亿的“优等生”，可到了去年，画风突变，年报上赫然写着：巨亏近28个亿！ 这落差，比坐过山车还刺激。 毛利率，这个衡量生意好不好的关键指标，也从风光时的百分之四五十，一路滑铁卢，跌到了现在的百分之二十出头。 至于净利率？ 早就跌穿了地板，变成了负数。 这业绩，也难怪它的股价像被钉在了地板上，长期在低位徘徊，让无数投资者心碎了一地。

深入看看它的生意经，你会发现它内部也是“冰火两重天”。 它快八成的收入（79%）来自盖房子、卖房子以及开发土地。 这块业务，听着是主业，量大，但实在是不怎么赚钱，毛利率低得可怜，只有14.26%。 虽然靠着规模，这块业务贡献了公司超过一半的利润，但在整个房地产行业寒冬的大背景下，它成了拖累公司业绩的“重灾区”，日子非常不好过。

然而，在一片萧瑟中，却藏着一块闪光的“压舱石”——商业地产运营。 别看这块业务收入占比不高，只有14.65%，但它的赚钱能力惊人，毛利率高达59%！ 这意味着，它用仅仅十分之一的收入，就撑起了公司四成的利润！ 这块业务的核心，就是它手里握着的王牌——“大悦城”品牌。 大悦城在国内商业地产界，那是响当当的名字，是高品质购物中心的代名词。靠着中粮集团的强大背书和“大悦城”的金字招牌，公司在拓展新项目时，确实有着普通房企难以比拟的优势。 可以说，这块优质的商业地产资产，是公司目前最值钱的家底，也是它在寒冬里还能让人看到一丝火光的希望所在。

了解了公司的底子，再回头看徐开东和中央汇金的坚守，似乎就能咂摸出点味道了。 徐开东是谁？ 在A股市场摸爬滚打多年的老江湖，眼光毒辣，今年还成功抓住了成飞集成、乐山电力等大牛股，风头正劲。 可偏偏在这只地产股上，他栽了。 2021年，股价跌到3块多的时候，他出手抄底，买入了1583万股，成了公司的第六大股东。 他当时的想法不难猜：股价都从24块跌到3块多了，还能跌到哪去？ 又是央企背景，还有商业地产这块硬资产，该反弹了吧？ 可人算不如天算，房地产行业的寒冬比想象中更漫长、更残酷。 他抄底之后，股价继续阴跌，到现在2块2，他这笔投资，依然在水下挣扎。 但有意思的是，根据公开的股东数据，徐开东从2021年买入到现在，整整四年多，一股都没卖！ 就这么硬扛着。

国家队中央汇金的选择更引人注目。 作为“国家队”主力，中央汇金的动向往往被市场视为重要的风向标。 今年一季度报告显示，中央汇金持有这家公司高达6447万股，是公司的第三大流通股东！ 在行业如此低迷、公司业绩巨亏、股价跌跌不休的情况下，国家队不仅没跑，反而重仓持有，这背后的信号，耐人寻味。 国家队看中的是什么？ 恐怕不仅仅是它账面上那点东西。

那么，到底是什么东西，让这两位“大佬”宁愿深套，也要死死守住仓位呢？ 核心逻辑，或许就藏在这家公司的“稀缺性”里。首先，它是央企，而且是商业地产运营比较突出的央企。 在当下哀鸿遍野的住宅地产领域，像它这样拥有全国知名商业地产品牌、并且能持续产生高毛利现金流的房企，凤毛麟角。 央企的身份更是给它加了一层厚厚的安全垫——大股东是中粮集团，实控人是国务院国资委。 这意味着，它不太可能出现资金链彻底断裂崩盘的情况，信用背书极强。 而且，顶着央企的名头，它就天然具备了“央企改革”的想象空间。 市场总会期待，在国企改革深化的大背景下，它会不会迎来什么资产整合、引入战投之类的动作？ 这成了悬在头顶的一个潜在彩蛋。

其次，徐开东本人的操作也值得玩味。 他抄底的成本大概在3块多，虽然现在被套了，但比起历史高点的24块，这个位置确实算相对低位了。 他一股不卖，说明他可能把地产股当作资产配置的一部分，赌的就是行业终将触底反弹，等待下一个景气周期的到来。 这种操作，很符合他这种“牛散”的风格——看准了，就下注，然后耐心等待。 而中央汇金的持仓，则更偏向于一种战略性的长期持有，或者说是对“系统重要性”企业的一种支持姿态。

当然，坚守归坚守，风险也是实实在在、肉眼可见的。 最大的风险，就是房地产行业这轮调整，深不见底，时间也拖得太长了。 房子卖不动，开发商融不到钱，整个行业的寒气逼人。 这家公司的主营业务——商品房和土地开发，占了收入的近八成，恰恰是受冲击最严重的部分。这块业务持续失血，就像个无底洞，不断吞噬着公司宝贵的现金流。 去年亏28亿，前年呢？ 大前年呢？ 持续的巨额亏损，让公司的家底越来越薄，财务压力山大。

另一个关键问题是，商业地产这块“压舱石”虽然好，但毕竟只贡献了14%的收入和40%的利润。 它产生的利润，能不能填平住宅开发那边巨大的亏损窟窿？ 这是个巨大的问号。 如果住宅业务迟迟不见好转，亏损持续扩大，那么再优质的商业地产，也可能被拖垮。 这就好比一个水池，一边有个小泉眼在细细地冒水（商业地产利润），另一边却有个大窟窿在哗哗地漏水（住宅开发亏损），水池里的水（公司整体利润）能不干涸吗？

所以，徐开东和中央汇金的重仓坚守，更像是一场豪赌。 赌的是这家央企地产公司手里那块闪光的商业地产资产足够硬核，赌的是它背靠中粮和国资委的金字招牌足够牢靠，赌的是房地产行业终有否极泰来的那一天。这场赌局，要么等来行业复苏或改革东风，实现困境反转，收获巨大回报；要么，就可能继续在漫长的寒冬中煎熬，甚至面临更大的风险。 现在，他们依然在牌桌上，没有离场。

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